Har du tänkt på att guld vaskas fram från gyttja och att diamanter inte glimmar förrän de slipas? På samma sätt kan man tänka med fastigheter. De bästa affärerna är de som ingen annan ser potentialen i och på en marknad när allt ser som mörkast ut. Nu är det upp till dig att börja tvätta guldet och slipa diamanterna! Nyfikna Investerare har intervjuat Gösta Carlberg, fastighetsinvesterare, föreläsare och författare.
Text: Anna Flygare
Allt började med ett hyreshus i Uppsala, en studentort som ligger cirka 40 minuters pendlingsavstånd från Stockholm. Gösta var då 33 år gammal och såg en missad potential i ett av husen som senare blev hans första investering. Idag har han över 20 års erfarenhet av fastighetsinvesteringar.
För någon som jag, som inte kan juridik, inte har en relevant utbildning och inte kommer från en familj med kontakter i branschen – är det ens möjligt för mig att investera i fastigheter?
”Ja, det är det! Det handlar i grund och botten om sunt bondförnuft, att kunna räkna plus och minus. Jag hade inte heller några kontakter inom fastighetsbranschen när jag började den här resan. Jurist är jag inte heller, men använde fritiden till att lära mig vilka regler som gäller inom uthyrning av bostäder. Däremot har jag en utbildning inom ekonomi, vilket gör att jag har fått bra förståelse för hur man tar väl övervägda ekonomiska beslut. Men att göra rätt ekonomiska beslut vid köp av en fastighet är något även en lekman kan lära sig genom att läsa på ordentligt om fastigheten man vill köpa.”
Förutom att räkna plus och minus, gäller det som fastighetsköpare att ha koll på marknaden och att förstå varför priserna sjunker och stiger. Det spelar inte roll hur bra en enskild affär man har gjort om marknaden plötsligt sjunker, då följer man med ner. Om man bortser från marknaden i stort så bör man även veta vilka andra faktorer som påverkar priset på fastigheter.
”Det kan till exempel handla om läget, marken som huset står på, hyresgästernas benägenhet att stanna kvar eller till exempel närhet till vatten – vilket kan både vara en möjlighet och risk.”
Förutom ekonomin är det också viktigt att man lägger tyngd i vad besiktningsmannen kommer fram till, eftersom det visar vilket skick huset är i så att man kan räkna på hur mycket underhåll och renoveringar kommer att kosta.
”Ta hjälp av en jurist så att du inte missar något väsentligt. Framför allt kan en jurist ta fram ett ordentligt avtal så att man vet vad man köper och är ordentligt skyddad om något skulle vara fel i fastigheten. Tyvärr räcker inte avtalen som man skriver genom mäklarfirman.”
Vad är den minsta summan som jag kan köpa ett bostadshus för?
”Det beror helt på var i landet vi tittar, men jag skulle säga 4-5 miljoner kronor. För att det ska löna sig får man vara beredd att sköta förvaltningen själv, det vill säga agera fastighetsskötare och byta lampor, klippa gräset, laga handtaget på dörren och att skicka ut hyresavier med mera. För 4-5 miljoner kronor får man en litet hyreshus med cirka 4-6 lägenheter i en liten stad.”
Vad är alternativet om man inte vill sköta förvaltningen själv?
”Kan man komma upp i 50 lägenheter fördelat på ett eller flera hus så kan man komma upp i skalfördelar och på så sätt lägga ut förvaltningen på en extern aktör. För det krävs att man kan lägga cirka 50-60 miljoner kronor på ett hus i en mindre residensstad.”
”Man kan även använda en extern förvaltare som sköter allt per timme, problemet är att det kan bli ganska dyrt.”
Gösta drar själv nytta av skalfördelarna som flera lägenheter ger men har även erfarenhet från att ha ett mindre antal lägenheter. Det tog 5-6 år innan han kunde märka av skalfördelarna med en större mängd fastigheter. Hans fastighetsbolag Kvalitetsbostäder med 300 hyreslägenheter och ett underliggande fastighetsvärde om cirka en halv miljard kronor jobbar inte bara med förvaltning, utan är också transaktionsintensiva genom att sälja och köpa hus.
Om jag inte har 4-5 miljoner att köpa en fastighet för, finns det möjlighet för mig att bli fastighetsägare ändå?
”Man måste inte köpa huset kontant, utan kan ansöka om lån från banken. Man kan låna cirka 60% – 85%, beroende på hur konjunkturen i samhället ser ut. Idag får man till exempel låna mindre än för ett par år sedan. Det betyder att du ”bara” behöver ha cirka 600 000 kr – 1,6 milj kr kontant om du köper en fastighet för 4 miljoner kronor, beroende på vilken belåningsgrad banken ger dig.”
Hur får jag lån från banken? Jag har ingen inkomst från fastigheter sedan tidigare.
”Som ny i branschen skulle jag tipsa att kontakta ett lokalt bankkontor, till exempel Sparbankerna eller andra mindre spelare ute i landet. Sen handlar det att komma med en kalkyl som banken gillar.”
För att få låna till en fastighetsinvestering av banken behöver du kunna visa att ekonomin går ihop, det vill säga att du kan visa på att din affär går med vinst och att besiktningsprotokollet från en auktoriserad besiktningsman går i linje med din kalkyl.
Nu är jag nyfiken, varför är det så bra att investera i fastigheter nu trots att allt ser så mörkt ut på marknaden?
Som alltid när det ser mörkt ut, brukar det förr eller senare också bli dags att investera. Det kommer dyka upp bra lägen under de kommande åren på fastighetssidan. Aktier kan gå upp och ned, men hyrorna har en tendens att enbart gå upp.
Gösta Carlberg är just nu aktuell som utbildare i Nyfikna Investerares fastighetsutbildning, en ingående utbildning för dig som vill lära dig mer om att investera i fastigheter. Gösta beskriver utbildningen som ”En crash course för den som vill leva på sina fastighetsinvesteringar, eller bara vill diversifiera sin portfölj och ha fastighetsinvesteringar vid sidan av”. Utbildningen hålls i Stockholm och Göteborg under mars. Det finns fortfarande ett fåtal platser kvar, först till kvarn.
Mer information om utbildningen hittar du på Nyfikna Investerares hemsida https://nyfiknainvesterare.se/bostadskarriar-fastighetsinvesteringar/
Gösta har även skrivit boken ”Bli bostadsmiljonär – råd och tips för din bostadskarriär” tillsammans med Joanna Törngren Redebrant, grundare av Nyfikna Investerare. Boken behandlar möjligheterna att göra bostadskarriär som privatperson.
